GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân chia sẻ tại Hội thảo khoa học Quốc gia: “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”, ngày 21/4/2023.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế Quốc dân.

GS.TS Hoàng Văn Cường đánh giá, hiện nay chúng ta đang có một số tác động rất nhanh từ các nghị quyết của Chính phủ để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, như Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hay Thông tư liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho bất động sản du lịch.

Bên cạnh đó là sự quyết tâm của Thủ tướng Chính phủ, đặc biệt mới đây Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã đi đến các tỉnh để chỉ đạo là phải giải quyết ngay khó khăn cho các dự án trong thời gian trước 20/4.

“Từ các quyết tâm nay sẽ mở ra các nút thắt và có những tác động tốt cho thị trường bất động sản thời gian tới”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Tuy nhiên, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng thị trường bất động sản có “ấm lên” được hay không còn phụ thuộc vào tâm lý khách hàng. Trong giai đoạn hiện nay, thị trường mới đang ở trạng thái “dừng” chứ chưa phải “rơi xuống đáy”. Vì tâm lý “chờ đợi” xem có tiếp tục “rơi xuống” nữa hay không để “hành động”.

Phía doanh nghiệp cũng “chờ đợi” phản ứng chính sách của Chính phủ như thế nào. Như vậy, tâm lý ở đây có vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản, từ nhà đầu tư đến khách hàng. Từ những phân tích trên, GS.TS Hoàng Văn Cường đã đề xuất một số khuyến nghị chính sách cấp bách ngay trong năm 2023.

Thứ nhất, có hai vấn đề lớn đang tạo ra nút thắt cho thị trường bất động sản hiện nay là pháp lý và tài chính. Về pháp lý, chúng ta phải sớm kết thúc việc thanh tra, xử lý đối với các dự án bất động sản hiện nay đã triển khai nhưng vì thanh tra, xử lý nên phải dừng lại.

Thứ hai, trong Nghị quyết 33 có nêu không chấp nhận hợp pháp hoá những sai phạm, có nghĩa xử lý nhưng không chấp nhận hợp pháp hoá. Tuy nhiên, chúng ta cũng phải thẳng thắn nhìn nhận, đối với bất động sản không phải dễ dàng nói “không chấp nhận”.

Đơn cử, vụ việc ở số 8B Lê Trực chỉ xử lý “cắt ngọn” thì có phải là hợp pháp hoá hay không? Thực tế, những vụ việc như vậy xử lý không đơn giản. Do đó, trong vấn đề này cần có cách xử lý phù hợp hơn.

Thứ ba, vừa qua Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà có đi chỉ đạo tại một số địa phương phải đánh giá dứt điểm trước 20/4. Nhưng có nhiều vướng mắc không phải bản thân địa phương xử lý được.

Toàn cảnh hội thảo.

Bởi hiện nay pháp luật đang có những yếu tố chồng chéo, có yếu tố cái này thì được cái kia thì không. Trước kia có thể vận dụng còn hiện nay không dám vận dụng thì sẽ xử lý như thế nào?

Do đó, GS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị cần phải thành lập các ban để xử lý ngay các vướng mắc này. Chúng ta cần “phân tầng” xử lý giữa trung ương và địa phương.

Làm như vậy để tránh tình trạng khi có vướng mắc, địa phương gửi lên bộ, ngành, trung ương, sau một hồi hướng dẫn thì đưa ra một câu kết luận “hãy làm theo quy định của pháp luật”.

Thứ tư, cần có một nghị quyết tức thời, cấp bách vì có những vấn đề ngay đến “tầm” trung ương hay các bộ, ngành cũng không dám “quyết”, vì có thể vướng vào những quy định trong luật.

Đơn cử, trong Nghị quyết 33 có đề cập đến việc cần phải đẩy nhanh Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở để đồng hoá giữa các luật. Tuy nhiên, để đồng hoá được thì ít nhất cũng phải “mất” vài năm, mà thị trường lại không thể “chờ đợi” lâu như vậy.

Đối với vấn đề tài chính, GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng đề nghị cần phải có một số giải pháp cấp bách.

Một là, kiểm soát cho vay đầu cơ bất động sản là yếu tố cần đặt ra cao nhất, không phải là tiêu chí cho vay có tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp. Như vậy, chúng ta chỉ cho vay với những dự án có khả năng thanh khoản và kiểm soát dòng tiền.

Chúng ta không cần quan tâm doanh nghiệp đó đang trong diện còn nợ cũ hay còn những vướng mắc khác. Nếu chỉ căn cứ vào các tiêu chí truyền thống thì có thể có nhiều doanh nghiệp có dự án có cơ hội sẽ bị mất cơ hội tiếp cận vốn.

Hai là, hiện nay có tình trạng những doanh nghiệp đang nợ ngân hàng thì đi “quảng cáo” bán bất động sản cho người mua, người mua được tài trợ vốn đến 70% với lãi suất 0%.

Thực chất, đây là bán khoản nợ từ doanh nghiệp cho người tiêu dùng. Trong khi, người vay đến 70% để mua bất động sản thì không phải là người tiêu dùng, đây là những người mua bất động sản để đầu cơ. Do đó, chính sách này cũng cần phải được xem xét lại.