Thị trường bất động sản vừa
chậm rãi trải qua quý 1/2023 với trạng thái trầm lắng nhưng có phần "thở
phào" hơn sau khi Chính phủ ban hành một số cơ chế chính sách và đặc
biệt là Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng hỗ trợ 120.000 tỷ đồng
kết hợp "nhả phanh" thắt chặt tiền tệ trước đó.
Nhìn lại những bất ổn trên thị trường
bất động sản thời gian mà trọng tâm là tình trạng tắc nghẽn nguồn vốn,
GS.TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học Trường Đại
học Kinh tế Quốc dân đã dành thời gian trao đổi với phóng viên Tạp chí
Kinh tế Việt Nam/VnEconomy trước buổi hội thảo khoa học quốc gia về
triển vọng năm 2023 và công bố ấn phẩm “Kinh tế Việt Nam năm 2022 và
triển vọng năm 2023: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản”.
Vị chuyên gia này đã đưa ra nhiều gợi ý
để giải quyết khó khăn của thị trường bất động sản để đưa thị trường này
phát triển lành mạnh. Những giải pháp này một mặt kiểm soát hiệu quả
dòng vốn đầu tư để chống đầu cơ, ngăn "bong bóng” bất động sản; mặt
khác, sẽ tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây tác
động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã
hội.
Thưa ông, là người nghiên
cứu thị trường bất động sản lâu năm, ông có đánh giá, nhận xét gì về thị
trường này trong thời gian qua?
Theo đánh giá của nhóm nghiên cứu chúng
tôi, năm 2022 là năm các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức. Số lượng doanh nghiệp
bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể năm 2022 cũng tăng khoảng 38,7%
so cùng kỳ năm 2021.
Quy mô doanh thu bình quân của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi tổng tài sản bình
quân tăng mạnh, chủ yếu do tăng nợ. Cùng với sự suy giảm mạnh của doanh
thu trong khi nợ gia tăng, khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động
sản cũng sụt giảm mạnh trong 5 năm qua.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản
suy trầm tại nhiều phân khúc, dòng vốn trên thị trường vốn dài hạn tắc
nghẽn, lãi suất trên thị trường tiền tệ tăng mạnh, doanh số bán hàng sụt
giảm, tình trạng tài chính của các doanh nghiệp bất động sản suy yếu
hơn, số lượng doanh nghiệp không có khả năng trả nợ lãi vay hoặc khó
khăn trong trả nợ lãi vay gia tăng.
Trong thời gian tới, hệ thống ngân hàng
sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản là khá rõ ràng. Thị trường
trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện cũng đang tồn tại nhiều vấn
đề bất ổn.
Điều này dẫn đến các doanh nghiệp hoạt
động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong năm 2022 gặp nhiều
thách thức và phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như: tái cơ
cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất
kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; dừng, dừng
phát hành cổ phiếu tăng vốn... để ứng phó với những khó khăn.
Việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng,
phát hành trái phiếu và huy động vốn trong bối cảnh thắt chặt tín dụng
và sự sụt giảm của thị trường chứng khoán dẫn đến nhiều doanh nghiệp
phát triển bất động sản thiếu vốn phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển
khai thực hiện dự án.
Những động thái tháo gỡ khó
khăn từ Chính phủ và cơ quan quản lý đã có tác động như thế nào đến dòng
tiền vào thị trường bất động sản, thưa ông?
Trong quý 1/2023, Ngân hàng Nhà nước có
những nhịp giảm lãi suất nhưng mục tiêu không phục vụ cho riêng thị
trường bất động sản mà hỗ trợ nền kinh tế nói chung, bởi mức lãi suất
cao ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất cả doanh nghiệp.
Với thị trường bất động sản, vướng mắc
thị trường này đến từ hai vấn đề chính đó là (i) niềm tin của thị trường
và (ii) dựa vào tín dụng ngân hàng. Theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín
dụng bất động sản đến cuối năm 2022 là 2,58 triệu tỷ đồng, tương đương
với 21% dư nợ tín dụng và khoảng 26,3% GDP. Tốc độ tăng trưởng dòng vốn
tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại đổ vào lĩnh vực bất động sản
năm 2022 ở mức khoảng 24%, tăng gấp 1,6 - 1,7 lần so với tăng trưởng tín
dụng bình quân toàn hệ thống là 14,17% năm 2022; đồng thời, cao hơn mức
tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2021 và 2020 (lần lượt là 15,37%
và 12,06%).
Hiện tín dụng từ ngân hàng thương mại đổ
vào lĩnh vực bất động sản có tới 1,7 triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản
vay phục vụ nhu cầu đời sống.
Thị trường bất động sản vẫn phụ
thuộc vào tín dụng ngân hàng và đổ vào phân khúc mang tính đầu cơ. Trong
cơ cấu tín dụng lĩnh vực bất động sản, 22% ở thị trường phân khúc quyền
sử dụng đất, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng,
chủ yếu là phân khúc giá trị cao là mua nhà, căn hộ cấp cao của các dự
án bất động sản còn dang dở. Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn đầu cơ và
hầu hết là cầu ảo.
Điều này có thể tạo rủi ro chéo tới ổn
định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại nếu diễn biến thị
trường xấu đi, đồng thời tồi tệ hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị
trường bất động sản. Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức
đóng băng khi lãi suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.
Tuy nhiên, thông điệp của Ngân hàng Nhà
nước cũng như của Chính phủ rất rõ ràng, không có một gói giải pháp
riêng chỉ để giải cứu thị trường bất động sản. Do đó, khó có thể nới
lỏng về tín dụng, đặc biệt trong khu vực đầu cơ mà chỉ có thể mở rộng
tín dụng cho khu vực nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê để cân bằng cung
cầu.
Cùng với đó, năm 2021, thị trường bất
động sản có thể dựa thị trường trái phiếu phát triển mạnh nhưng đến năm
2022, thị trường trái phiếu giảm rất sâu. Vì vậy, để có được nguồn vốn
cho thị trường, mấu chốt là tạo được niềm tin trên thị trường vốn, trong
đó điểm nhấn là khơi thông thị trường trái phiếu. Bởi thị trường này
chiếm tỷ trọng tới 30% trong tổng nguồn vốn trên thị trường bất động
sản.
Vừa rồi, Ngân hàng Nhà nước
thực hiện một loạt động thái nới lỏng tiền tệ thông qua hạ lãi suất điều
hành, gián tiếp tác động đến giảm lãi suất thị trường, theo ông, sự
phân bổ thụ hưởng của chính sách này đến các phân khúc của thị trường
bất động sản sẽ như thế nào?
Chính sách tiền tệ năm vừa qua chịu sức
ép quá lớn từ thế giới, phải giữ ổn định về tỷ giá hay lạm phát nhưng do
trong "bộ ba bất khả thi", bắt buộc phải hy sinh những các mục tiêu
khác.
Ba trụ cột trong tam giác "bộ ba bất khả
thi" đó là (i) tỷ giá cố định; (ii) tự do lưu chuyển vốn; (iii) tính
độc lập của chính sách tiền tệ.
Trong đó, một mục tiêu rất quan trọng để
hỗ trợ tăng trưởng đó tính độc lập của chính sách tiền tệ. Do chưa thể
linh hoạt tỷ giá, dẫn đến tính độc lập của chính sách tiền tệ bị thu
hẹp.
Tính độc lập của chính sách tiền
tệ thể hiện ở chỗ nhà điều hành muốn hỗ trợ nền kinh tế bằng cách giảm
lãi suất không thể làm được, bởi phải giữ neo về tỷ giá ở trên, thành ra
lãi suất tăng rất cao, kiểm soát room tín dụng, tác động rất xấu đến
nền kinh tế. Về dài hạn, rõ ràng phải phá vỡ tam giác bằng cách linh
hoạt về tỷ giá.
Tuy nhiên hiện nay, chính sách tiền tệ
vẫn là đa mục tiêu cho nên trong ngắn hạn, nhóm nghiên cứu cho rằng phải
sử dụng mô hình “trung dung”.
Theo đó, chấp nhận ổn định tỷ giá ở một
mức độ nhất định, gia tăng mạnh dự trữ ngoại hối đi kèm với các biện
pháp trung hòa có hiệu lực mạnh và chấp nhận được các chi phí phát sinh,
và mấu chốt là phải lựa chọn cách thức kiểm soát vốn hiệu quả.
Tháng 3 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước giảm
lãi suất để hỗ trợ nền kinh tế nhưng chỉ cần những tác động lớn từ thế
giới từ nay đến cuối năm, lại phải giữ tỷ giá, phải tăng lãi suất, không
độc lập để hỗ trợ nền kinh tế.
Hơn nữa, muốn hỗ trợ thị trường bất động
sản nhưng cũng thận trọng vì như phân tích, nếu khơi thông lại nguồn
vốn tín dụng như những năm vừa qua là đang hỗ trợ khu vực đầu cơ, gây
"bong bóng".
Do đó, cần phải xây dựng lại cơ cấu để
hỗ trợ những khu vực, những doanh nghiệp không phải khu vực đầu cơ, thay
vào đó là hỗ trợ cho khu vực nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã
hội… Khi đó mới nên nới room tín dụng cũng như lãi suất.
Với thị trường trái phiếu
doanh nghiệp, để gây dựng lại niềm tin thị trường và khơi thông nguồn
vốn trọng yếu này, những điểm gì cần lưu ý, thưa ông?
Để xây dựng được niềm tin thị trường
này, Chính phủ đã ban hành một số nghị định mới để hỗ trợ như: Nghị định
số 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi
hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái
phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái
phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế; Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày
11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững... Tuy nhiên, một trong
những điểm rất quan trọng đó là tạo sự minh bạch, xếp hạng tín nhiệm
trái phiếu và rà soát lại doanh nghiệp phát hành.
Một điều nữa để tạo sự minh bạch trên thị trường đó là rà soát “lỗ hổng” về thể chế, khôi phục lại niềm tin của thị trường.
Điểm đáng lưu tâm đó là năm vừa qua, các
tập đoàn bất động sản vẫn được phép mua bán sáp nhập (M&A) các công
ty chứng khoán và công ty tài chính đã tạo ra xung đột lợi ích lớn
trong hệ thống tài chính.
Để có được nguồn vốn, các doanh
nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ thông qua các công ty chứng khoán
của công ty tài chính phụ thuộc. Sau đó lại phát hành thứ cấp trên thị
trường chứng khoán, đẩy rủi ro từ các doanh nghiệp lớn sang rất nhiều
các người đầu tư không chuyên.
Nếu không xử lý được điểm này, rõ ràng niềm tin vẫn không thể phục hồi, doanh nghiệp, thị trường vẫn rất khó khăn.
Vừa nhìn lại số liệu của TP. Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 thấy rất rõ hai vấn đề quan trọng.
Một là, đầu tư công rất quan trọng nhưng
TP. Hồ Chí Minh lại là một trong những địa phương giải ngân rất kém.
Hai là, ngành xây dựng, đặc biệt là bất động sản sụt giảm rất sâu,
nghiêm trọng nhất trong các lĩnh vực của thành phố.
Điểm mấu chốt để thị trường bất động sản
hồi phục đó là tạo dựng niềm tin, đặc biệt niềm tin vào thị trường trái
phiếu về dài hạn chứ còn cứ dựa vào tín dụng, khi chính sách đổi
chiều, thị trường sẽ rất khó khăn.
Sẵn sàng hỗ trợ doanh nghiệp
nhưng cách nào ngăn doanh nghiệp địa ốc ôm đồm quá nhiều dự án trong
cùng một thời điểm, gây căng thẳng về thanh khoản và rủi ro như thời
gian qua, thưa ông?
Đối với hệ thống ngân hàng, cần kiểm
soát chặt chẽ tăng trưởng “nóng” ở các thị trường tài sản. Kiểm soát
cung tiền vào thị trường bất động sản và nắn dòng tiền của khu vực ngân
hàng vào khu vực nền kinh tế thực, lĩnh vực lan tỏa bằng các biện pháp
kiểm soát tín dụng vào bất động sản có chọn lọc.
Ngân hàng cũng phải ban hành các tiêu
chí cho vay đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế tập trung
tín dụng quá nhiều vào các dự án bất động sản, nhà ở cao cấp. Thay vào
đó, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, các
dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao.
Đối với nguồn vốn từ phát hành trái
phiếu doanh nghiệp, cần rà soát tình trạng tài chính của các công ty
phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó khăn. Căn cứ vào kết
quả rà soát này để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu,
chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản có thể hỗ trợ.
Đặc biệt cần tăng cường theo dõi, giám
sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát
hành trái phiếu doanh nghiệp khối lượng lớn.
Trái phiếu doanh nghiệp được đánh giá
tín nhiệm có thể giảm hệ số số rủi ro xuống. Ngược lại khi chưa đánh giá
tín nhiệm phải tăng yếu tố rủi ro lên để kiểm soát dòng vốn, mang tính
đầu cơ hay không.
Khơi thông nguồn vốn rất
quan trọng, vậy các nhóm giải pháp nhóm nghiên cứu đề xuất như hoàn
thiện về thể chế chính sách pháp luật và hướng đến cân bằng cung cầu ra
sao, thưa ông?
Khơi thông nguồn vốn là quan trọng nhất,
giống như một người đang ốm cần phải tiếp sức. Tiếp đó là hoàn thiện
thể chế và hệ thống pháp luật để thị trường phát triển một cách bền
vững. Theo đó, cần trình Quốc hội xem xét thông qua Luật Đất đai sửa
đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu sửa
đổi... theo hướng phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng
bộ của hệ thống pháp luật nhằm tháo gỡ những khó khăn bất cập về pháp
lý trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Cùng với đó, tiếp tục rà soát, sửa đổi,
bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất
động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và
rút ngắn thời gian thực hiện; hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu
cơ bất động sản...
Bên cạnh đó là giải quyết vấn đề về cân
đối cung cầu, nhằm tăng nguồn cung và đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm thị
trường bất động sản; cho phép chuyển các dự án nhà ở thương mại sang làm
nhà ở xã hội để cho thuê hoặc cho thuê mua các đối tượng chính sách;
nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản...
Nhà ở xã hội, nhà ở có giá
có giá phù hợp là lĩnh vực được ưu tiên hỗ trợ nhưng về phía doanh
nghiệp cũng thật sự không mặn mà. Theo ông, làm sao để đẩy mạnh phát
triển nhà ở xã hội?
Một trong những điểm mấu chốt doanh nghiệp cũng không mặn mà là ngay từ khâu thủ tục rất nhiều khó khăn, tỷ suất lợi nhuận thấp nhưng
rõ ràng doanh nghiệp phải lựa chọn. Về mặt dài hạn, doanh nghiệp cần
tính toán những phân khúc nào phù hợp và tồn tại lâu dài được.
Do đó, cần tiếp tục đẩy mạnh phát triển
nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung cho thị trường thông qua các chính
sách hỗ trợ của Nhà nước; nghiên cứu cơ chế, chính sách phù hợp để phát
triển mạnh nhà ở cho thuê...