Theo nhóm tác giả của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh
kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt
mức tăng trưởng vượt trội hậu Covid-19, lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ
bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn
tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ chưa được
cải thiện. Mà một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ
thống tài chính tiền tệ, là thị trường bất động sản, còn nhiều rủi ro
bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.
Trước sự kiện công bố báo cáo, GS. TS Tô Trung Thành, đồng Chủ biên ấn
phẩm, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã
chia sẻ góc nhìn của nhóm nghiên cứu về những giải pháp cấp bách nhất
đối với việc phục hồi thị trường bất động sản.
Cụ
thể, nhóm nghiên cứu khuyến nghị 3 nhóm giải pháp để ổn định và phát
triển thị trường bất động sản bao gồm: (1) hoàn thiện hệ thống pháp
luật; (2) điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch thông tin và
(3) khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS.
Trong
đó, ông Tô Trung Thành cho rằng, việc khơi thông nguồn vốn hiện đang là
quan trọng nhất: ‘Giống như người đang bị ốm, thì cần phải tiếp sức
trước. Còn các giải pháp liên quan đến thể chế, pháp luật là dài hạn cần
làm để phát triển bền vững, đồng thời bên cạnh đó là giải quyết câu
chuyện cân bằng cung cầu’.
Nhận định về tác động của việc hạ lãi suất đến thị trường bất động
sản, ông Tô Trung Thành cho rằng, dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có một
số nhịp giảm về lãi suất trong quý I, tuy nhiên, mục tiêu của việc giảm
lãi suất này không phải là phục vụ thị trường BĐS, bản chất của việc
giảm lãi suất này là để hỗ trợ nền kinh tế nói chung, khi mức lãi suất
cao trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất
cả các doanh nghiệp, do đó không nên kỳ vọng quá nhiều rằng việc giảm
lãi suất sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn.
Chuyên gia này phân tích, trong năm 2021, doanh nghiệp bất động sản có
thể huy động một lượng vốn khá lớn từ thị trường trái phiếu, nhưng sang
đến năm 2022, thị trường trái phiếu đã giảm rất sâu, nên doanh nghiệp
mới đang phải dựa vào tín dụng.
Năm 2022, dòng vốn
tín dụng đổ vào BĐS tăng mạnh. Theo NHNN, dư nợ tín dụng BĐS là 2,58
triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng, tương đương với
khoảng 26,3% GDP. Cụ thể, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương
mại (NHTM) đổ vào lĩnh vực BĐS năm 2022 đã tăng khoảng 24% so với năm
2021; cao hơn 1,7 - 1,6 lần so với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn
hệ thống là 14,17% năm 2022 và so với mức tăng trưởng tín dụng BĐS năm
2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).
Số liệu
thống kê cho thấy, tín dụng từ NHTM đổ vào lĩnh vực BĐS có tới 1,7
triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Đáng lưu
ý là vốn tín dụng có xu hướng vẫn tăng cao ở các phân khúc đầu cơ như
phân khúc quyền sử dụng đất, phân khúc nhà ở. Tín dụng phục vụ nhu cầu
để ở và tự sử dụng tăng khoảng trên 30%. Trong cơ cấu tín dụng
lĩnh vực BĐS, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng,
đáng nói ở đây chủ yếu là phân khúc giá trị cao (là mua nhà, căn hộ cấp
cao của các dự án BĐS còn dang dở). Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn
đầu cơ và hầu hết là cầu ảo.
Báo cáo đánh giá,
thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, và tỷ trọng tín
dụng BĐS vào phân khúc mang tính đầu cơ là không nhỏ.
Việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền
vững cho bất động sản, khi có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn
của hệ thống NHTM nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời làm tồi tệ
hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường BĐS. Những sản phẩm đầu cơ
thường có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy cao với mục tiêu lợi nhuận cao.
Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi
suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.
Do đó, ông Thành cho
rằng, nhìn vào cơ cấu tín dụng như trên, nếu không thận trọng trong việc
hỗ trợ bằng tín dụng cho thị trường bất động sản, thì có thể sẽ vô tình
hỗ trợ khu vực đầu cơ. Nếu muốn hỗ trợ tín dụng cho bất động sản thì
cần rất thận trọng, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án
BĐS, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án
nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao, hỗ
trợ cho người có nhu cầu nhà ở thực sự, qua đó thị trường có thể phát
triển bền vững.