Một trong
những vấn đề nóng đã được thảo luận rất nhiều tại một hội thảo ngày 25/4
khi bàn về rủi ro của khu vực kinh tế thực là trái phiếu bất động sản,
có nguy cơ lây nhiễm chéo sang hệ thống tài chính...
Các
chuyên gia kinh tế tại hội thảo khoa học quốc gia “Kinh tế Việt Nam năm
2021 và triển vọng năm 2022: Ổn định kinh tế vĩ mô và lành mạnh tài
chính trong bối cảnh đại dịch Covid-19” do trường Đại học Kinh tế Quốc
dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung Ương, Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội tổ
chức ngày 25/4 tại Hà Nội lo ngại, bên cạnh nền kinh tế Việt Nam đang
đối diện với nhiều rủi ro bất ổn vĩ mô, những bất ổn tài chính càng
khiến cho quá trình ứng phó với đại dịch và hồi phục kinh tế trở nên khó
khăn.
HỆ THỐNG TÀI CHÍNH ĐANG BỊ "NHIỄM VIRUS"
Phân
tích dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản thời gian qua, nhóm
nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân chỉ ra, năm 2021, tốc độ tăng
trưởng tín dụng bất động sản lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng
tín dụng bình quân toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng đổ vào bất động sản
chiếm khoảng 20,11% dư nợ toàn hệ thống, đây là một trong những ngành
kinh tế có tỷ trọng nợ lớn nhất của hệ thống ngân hàng.
Tuy
nhiên, "trong bối cảnh thị trường sôi động ở các phân khúc mang tính
đầu cơ, thị trường bất động sản có thể tạo rủi ro chéo lớn hơn tới ổn
định và an toàn của hệ thống ngân hàng thương mại trong năm 2022 nếu lạm
phát gia tăng lớn hơn kỳ vọng, khiến chính sách tiền tệ phải đảo
chiều", nhóm nghiên cứu trường Đại học Kinh tế Quốc dân lo ngại.
Theo đó, trong 3 năm trở lại đây, dòng vốn đổ vào bất động sản còn được hỗ trợ lớn từ kênh trái phiếu doanh nghiệp.
Việc
các doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công trái phiếu doanh
nghiệp khối lượng lớn là tín hiệu đáng mừng trên thị trường vốn. Điều
này cho thấy sự phát triển đa dạng và linh hoạt hơn dòng vốn đầu tư vào
bất động sản, giảm rủi ro phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng từ các ngân
hàng thương mại.
Tuy nhiên, thị
trường trái phiếu doanh nghiệp thiếu minh bạch cũng đồng thời ấn chứa
nhiều rủi ro đối với thị trường bất động sản.
Theo
thống kê, năm 2021, bất động sản là ngành phát hành nhiều trái phiếu
doanh nghiệp nhất, chiếm tỷ trọng sàn 40% lượng trái phiếu doanh nghiệp
phát hành; tương đương 285,6 nghìn tỷ đồng, tăng đến 64% so với năm
2020. Đây cũng là ngành có lãi suất sơ cấp bình quân cao nhất, với mức
lãi suất gần 9,8%.
Liên quan đến vấn
đề này, trong một báo cáo gần đây của FiinRatings, hơn 80% giá trị trái
phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản phát hành thuộc về các doanh
nghiệp chưa niêm yết. Các doanh nghiệp này có sức khỏe tài chính ở mức
yếu rất báo động và đặc biệt là thiếu minh bạch.
Điều
này thể hiện qua mức độ đòn bẩy tài chính, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu
hiện ở mức lên tới 8,1 lần trong khi các doanh nghiệp niêm yết chỉ ở mức
2,5 lần.
Đòn bẩy tài chính của các
doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa niêm
yết ước tính có thể còn cao hơn nữa, rủi ro hơn nữa.
Trong
khi đó, trái phiếu của các doanh nghiệp chưa niêm yết này hầu hết là
phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là ngân hàng thương mại và công
ty chứng khoán. Phần lớn lượng trái phiếu này đều có tài sản đảm bảo
hoặc bảo lãnh của bên thứ ba.
Tuy
nhiên, tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo chỉ có tác dụng tạo áp lực
cho doanh nghiệp trong việc đáp ứng nghĩa vụ nợ; trong khi giá trị thu
hồi rất thấp, do tính phức tạp của các thủ tục xử lý tài sản thế chấp và
thời gian kéo dài.
Ngoài ra, việc
thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường phát hành
nợ khiến cho trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trở thành loại rủi ro
lớn nhất trên thị trường vốn hiện nay.
Với
đặc trưng sử dụng đòn bẩy cao, nếu lãi suất tăng do lo ngại lạm phát và
bù đắp nợ xấu gia tăng, thị trường bất động sản có thể lập tức suy giảm
sau khi phục hồi chưa được bao lâu.
"Sự
suy giảm của bất động sản sẽ tác động tiêu cực với nợ xấu cũng như sự
ổn định của hệ thống ngân hàng và khả năng trả nợ trái phiếu doanh
nghiệp của các nhà phát triển bất động sản cho các nhà đầu tư cá nhân",
nhóm nghiên cứu từ Đại học Kinh tế Quốc dân cảnh báo.
Mặt
khác, với dòng vốn từ FDI và kiều hối vào bất động sản sụt giảm đáng kể
trong khi hai dòng vốn này đáng lẽ giúp thị trường bất động sản phát
triển cân đối hơn, đặc biệt hỗ trợ phát triển bất động sản văn phòng,
bán lẻ, khu công nghiệp và du lịch.
Đây
là những khu vực bất động sản tạo ra giá trị gia tăng bền vững hơn cho
nền kinh tế, tạo nguồn thu ngân sách bền vững, trong khi giảm tải được
sự phụ thuộc vào vốn vay từ hệ thống ngân hàng thương mại.
Cụ
thể, năm 2021, dòng vốn FDI giải ngân ở khu vực bất động sản giảm 37%
so với năm 2020, chỉ đạt 2,63 tỷ USD, mức giảm này tương đương mức giảm
vốn FDI toàn cầu năm 2021 là 38%. Bên cạnh đó, lượng kiều hối giảm về
Việt Nam trong năm 2021 cũng giảm 27,3% so với năm 2020. Theo thống kê
của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), khoảng 22% lượng kiều
hối được đầu tư vào bất động sản.
XEM XÉT TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN LÀ "KHOẢN CHO VAY DƯỚI CHUẨN"
Trước
sự tăng trưởng nóng nhưng đi kèm nhiều rủi ro, TS. Cấn Văn Lực, Thành
viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, Kinh tế
trưởng Ngân hàng BIDV phân tích: "Thị trường chứng khoán, trái phiếu
doanh nghiệp tại Việt Nam đang ở lứa tuổi tăng trưởng rất nhanh, giống
như một thanh niên phổng phao, đương nhiên sẽ có một số những hệ lụy,
rủi ro".
Cơ quan quản lý rất muốn
thúc đẩy thị trường phát triển để doanh nghiệp tiếp cận vốn tốt hơn,
nhất là trong bối cảnh dịch bệnh, điều kiện tiếp cận tín dụng với hệ
thống ngân hàng tương đối khó khăn.
Tuy
nhiên, "đâu đó một số điều kiện hơi lỏng lẻo so với sự tinh vi của các
chủ thể tham gia thị trường", ông Lực nhấn mạnh. Khung khổ pháp lý rõ
ràng tích cực thay đổi nhưng đâu đó vẫn có những nhịp chậm hơn so với
nhu cầu phát triển của thị trường.
Để
bình ổn thị trường bất động sản, ngăn nguy cơ liên luỵ đến cả hệ thống
tài chính, đại diện nhóm nghiên cứu, PGS. TS Tô Trung Thành, Trưởng
phòng Quản lý khoa học trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng nên lưu ý
đến 3 giải pháp.
Thứ nhất,
do chuẩn mực phát hành trái phiếu doanh nghiệp thấp hơn nhiều so với
quy trình và yêu cầu đòi hỏi thẩm định với một khoản vay tín dụng, nên
trái phiếu doanh nghiệp bất động sản do ngân hàng thương mại và các công
ty liên kết nắm giữ nên xem như một khoản “cho vay dưới chuẩn”.
Một
lượng lớn các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành, tuy
chỉ có 28,2% nằm ngoài hệ thống ngân hàng thương mại, nhưng 45,8% lại
được nắm giữa bởi các công ty chứng khoán có liên kết mạnh mẽ với các
ngân hàng thương mại.
“Điều này có
nghĩa là một lượng lớn “nợ dưới chuẩn”, lên đến 74% vẫn nằm trong hệ
thống tài chính”, đại diện trường Đại học Kinh tế Quốc dân tính toán.
Vì
vậy, cần áp dụng trích lập dự phòng rủi ro với mọi định chế, gồm cả
công ty chứng khoán, quỹ… khi nắm giữ loại giấy tờ có giá này.
Tại
các công ty chứng khoán, với các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
đang nắm giữ chỉ trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán nếu cần. Điều
này khiến một rủi ro lớn trong hệ thống chưa được dự phòng đúng và đủ.
Thứ hai,
loại bỏ xung đột lợi ích hiện đang tạo lỗ hổng rủi ro hệ thống lớn trên
thị trường tài chính về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Các
ngân hàng thương mại và công ty chứng khoán là những định chế vừa tư
vấn, vừa phát hành cho doanh nghiệp bất động sản, vừa định giá trái
phiếu doanh nghiệp, vừa bảo lãnh cho doanh nghiệp phát hành. Đồng thời,
vừa là người mua, nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng đồng
thời là người bán trái phiếu doanh nghiệp cho các nhà đầu tư tư nhân.
Điều
này gây ra xung đột lợi ích rất lớn trên thị trường tài chính, do nghi
vấn các tổ chức tín dụng, các công ty chứng hoán cấu kết với doanh
nghiệp trái phiếu doanh nghiệp bất động sản yếu kém phát hành trái phiếu
doanh nghiệp để đảo nợ.
Mỗi khâu
trên thị trường nợ cần được đảm bảo không có xung đột lợi ích, các định
chế tham gia độc lập trên thị trường, điều này sẽ làm giảm khả năng thị
trường nợ bị thao túng, đảm bảo duy trì lành mạnh cho hệ thống.
Thứ ba, giảm tính chất đầu cơ trên thị trường bất động sản, tính tới nhanh áp dụng Luật Tài sản.
"Phát
triển thị trường vốn vẫn phải đề thị trường quyết định nhưng xuất hiện
khiếm khuyết, nhà nước phải can thiệp. Tuy nhiên, phải cực kỳ khéo, kiến
tạo để thị trường phát triển nhưng kiểm soát được rủi ro.
Về giải pháp, đầu tiên, cần công khai, minh bạch hơn nữa. Chủ thể tham gia thị trường chuyên nghiệp hơn.
Bên
cạnh đó, cần phối hợp chính sách để kiểm soát rủi ro cả hệ thống tài
chính tốt hơn. Tôi vẫn lo âu rủi ro hệ thống tài chính lan truyền giữa
ngân hàng bảo hiểm, chứng khoán, bất động sản, khối tứ trụ liên thông.
Giải pháp cuối cùng là cần thông tin số liệu".
"Phải
khẳng định rằng thị trường bất động sản và thị trường tài chính có một
mối quan hệ hữu cơ. Thực tế ở Việt Nam hiện nay, đứng sau mỗi ngân hàng,
một vài đại gia bất động sản. Đứng sau mỗi đại gia bất động sản là một
vài ngân hàng.
Dòng
tiền đổ vào bất động sản qua rất nhiều kênh khác nhau, bất kỳ rủi ro
nào trên thị trường bất động sản đều lan sang tài chính, chứng khoán.
Thời
gian gần đây, chúng ta chứng kiến những tập đoàn lớn như FLC, Tân Hoàng
Minh, hay hơn chục đại gia lớn nhất về bất động sản Việt Nam đang nằm
trong "tầm ngắm" của thanh tra. Tuy nhiên, điều đáng nói, rất nhiều
khoản nợ như của Tập đoàn FLC hiện nay không phải nợ xấu, thậm chí được
đánh giá rất tốt, nhưng sau khi chủ tịch bị bắt tạm giam, ngân hàng đổ
xô vào đòi nợ trước hạn.
Bên
cạnh đó, do phát triển quá nóng của thị trường chứng khoán lẫn thị
trường trái phiếu doanh nghiệp đều dựa trên nền đất đai, bất động sản.
Trong khi đó, hệ thống quản lý đối với bất động sản không theo kịp sự
phức tạp của thị trường bất động sản.
Ánh Tuyết
Link:
https://vneconomy.vn/trai-phieu-doanh-nghiep-bat-dong-san-la-khoan-vay-duoi-chuan.htm