PGS.TS
Tô Trung Thành, Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học và nghiên cứu giảng
dạy, Khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết tại Hội
thảo Khoa học Quốc gia: Kinh tế Việt Nam năm 2021 và triển vọng năm
2022: “Ổn định kinh tế vĩ mô và lành mạnh tài chính trong bối cảnh đại
dịch COVID-19 & Công bố ấn phẩm Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường
niên 2021”, do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế
Trung ương, Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức ngày 25/4.
PGS.TS
Tô Trung Thành Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học và nghiên cứu giảng
dạy, Khoa Kinh tế học Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Các
phân khúc liên quan mật thiết tới sức khoẻ doanh nghiệp và người tiêu
dùng như bán lẻ, văn phòng đều suy giảm và ảm đạm trong cả năm 2021. Nhờ
tình hình kinh tế chính trị ổn định, Việt Nam vẫn là nơi thu hút tốt
dòng vốn FDI đang đa dạng hoá chuỗi cung ứng. Do vậy, phân khúc bất động sản công nghiệp, bất động sản logistic là phân khúc tăng trưởng tốt và bền vững.
Hệ luỵ từ tăng trưởng nóng
Tuy
nhiên, PGS.TS Tô Trung Thành đánh giá, các dòng vốn đổ vào thị trường
bất động sản (BĐS) có xu hướng gia tăng vào các phân khúc đầu cơ,
như đất nền vùng ven các thành phố lớn. Thị trường BĐS phát triển nóng ở
phân khúc đầu cơ sẽ dẫn đến một số vấn đề, như khuyến khích người dân,
doanh nghiệp dùng đòn bẩy để đầu cơ, rủi ro nợ xấu với NHTM sẽ gia tăng
khi thị trường có biến động.
Do mua
với tính chất đầu cơ, một lượng lớn đất không được khai thác, gây lãng
phí tài, không tạo được nguồn thu bền vững cho ngân sách. Khi đất đai bị
mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, các khoản thu một lần từ đất trả
cho nhà nước cũng rất thấp.
Một lượng lớn vốn của nền kinh tế không chảy vào sản xuất, nghiên cứu, phát triển hay tiêu dùng, mà đổ vào đất đai đầu cơ.
Tốc
độ tăng trưởng tín dụng BĐS lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng tín
dụng bình quân toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng đổ vào BĐS chiếm khoảng
20,11% dư nợ toàn hệ thống. BĐS là một trong những ngành kinh tế có tỷ
trọng nợ lớn nhất của hệ thống.
“Các diễn biến này cho thấy, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Trong bối cảnh thị trường sôi động ở các phân tích mang tính đầu cơ,
thị trường BĐS có thể tạo rủi ro chéo lớn hơn tới ổn định và an toàn của
hệ thống NHTM trong năm 2022 nếu lạm phát gia tăng lớn hơn kỳ vọng
khiến chính sách tiền tệ phải đảo chiều”, PGS.TS Tô Trung Thành nói.
>>Khúc quanh mới của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản
Vẫn theo PGS.TS Tô Trung Thành, dòng vốn đổ vào BĐS còn được hỗ trợ từ trái phiếu doanh nghiệp.
Năm 2021, BĐS là ngành phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp (TPDN)
nhất, chiếm tỷ trọng gần 40% lượng TPDN phát hành; tương đương 285,6
nghìn tỷ đồng (tăng 64% so với năm 2020).
Trong
đó có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm
hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu. Theo FiinRatings, hơn 80% giá trị TPDN của
ngành BĐS phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, có sức khỏe
tài chính ở mức yếu rất đáng báo động. Trái phiếu của các doanh nghiệp
chưa niêm yết này đầu hết là phát hành riêng lẻ cho các bên mua chính là
NHTM và CTCK.
3 khuyến nghị
Tính
chung lại, 74% giá trị TPDN phát hành bởi các công ty BĐS được nắm giữ
trong hệ thống các NHTM và CTCK có liên kết mạnh mẽ với NHTM. Thực tế,
việc các NHTM hoặc các CTCK có liên kết với NHTM mua lại TPDN của công
ty BĐS được xem như một khoản tín dụng đổ vào thị trường BĐS (theo luật
hiện hành). Các định chế này cũng phải hạch toán, trích lập dự phòng và
theo dõi khoản TPDN ôm giữ như một khoản tín dụng.
Toàn cảnh hội thảo.
“Tuy
nhiên, do chuẩn mực phát hành TPDN thấp hơn nhiều so với quy trình và
yêu cầu đòi hỏi thẩm định với một khoản vay tín dụng, nên TPDN BĐS do
NHTM và các công ty liên kết của họ nắm giữ nên được xem như một khoản
cho vay dưới chuẩn”, PGS.TS Tô Trung Thành nhấn mạnh.
Ngoài
ra, việc thiếu vắng các thông tin về xếp hạng tín nhiệm trên thị trường
phát hành nợ, minh bạch thông tin doanh nghiệp và thị trường rất hạn
chế khiến TPDN BĐS trở thành rủi ro lớn nhất trên thị trường vốn hiện
nay.
Đưa ra những khuyến nghị chính
sách đối với thị trường bất động sản, theo PGS.TS Tô Trung Thành cần tập
trung vào một số vấn đề sau.
Thứ nhất,
xem xét TPDN BĐS như một khoản nợ BĐS dưới chuẩn, áp dụng trích lập dự
phòng rủi ro (DPRR) với mọi định chế (gồm cả CTCK, quỹ…) nắm giữ loại
giấy tờ có giá này.
Thứ hai,
cần hoàn thiện thể chế với việc định giá, tư vấn, phát hành, mua bán
TPDN trong hệ thống theo hướng loại bỏ mọi mọi xung đột lợi ích trên thị
trường. Quy định rõ tổ chức, định chế nào được tư vấn, tổ chức nào được
xếp hạng tín nhiệm, tổ chức nào được mua bán sản phẩm nợ.
Mỗi
khâu trên thị trường nợ cần được đảm bảo không có xung đột lợi ích, các
định chế tham gia độc lập; điều này sẽ làm giảm khả năng thị trường nợ
bị thao túng, đảm bảo duy trì lành mạnh cho hệ thống.
Thứ ba,
giảm tính chất đầu cơ trên thị trường BĐS, cần loại bỏ xung đột lợi ích
cơ bản trên thị trường BĐS, tính tới nhanh chóng áp dụng Luật Tài sản.
Cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy
hoạch tại mọi cấp chính quyền. Xây dựng và nâng cao hiệu quả giám sát
tuân thủ đối với lập, thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất, đô thị
từ trung ương đến địa phương.
Cần có
sửa đổi quy định về định giá đất đai. Quy định về định giá đất cần điều
chỉnh theo hướng đơn vị tư vấn khung giá và đơn vị thẩm định giá phải
độc lập với cơ quan làm chính sách, cơ quan quản lý và giám sát về đất
đai, cơ quan đại diện chủ sở hữu.