Theo
TSKH. Phan Xuân Dũng, Chủ tịch VUSTA, sau 9 năm tổ chức thi hành Luật
Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả
quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý đồng bộ, khá chặt chẽ cho việc khai
thác và sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả, khai thác
nguồn lực đất đai cho việc phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy đã đạt
được những kết quả quan trọng nhưng do các mối quan hệ kinh tế, xã hội
có nhiều thay đổi, nhiều chính sách, pháp luật liên quan quản lý, sử
dụng đất đai đã được xây dựng mới, bổ sung cho phù hợp với thời kỳ mới
của đất nước và bối cảnh hội nhập nên Luật Đất đai đã bộc lộ một số tồn
tại, hạn chế như: Các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất chưa bảo
đảm tính đồng bộ, thống nhất với quy hoạch sử dụng đất; nguồn lực về đất
đai chưa thực sự phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực
quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nơi chưa bảo đảm hài hòa lợi
ích giữa nhà nước; thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định
giá đất còn bất cập…
Cần có tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập
Cho
ý kiến về giá đất và tổ chức định giá đất, TS. Nguyễn Hữu Dũng, Khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng,
dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này đã bỏ khung giá đất và thực hiện
định giá đất theo cơ chế thị trường. Việc bỏ khung giá đất đã tháo gỡ
được những vướng mắc trước đây khó giải quyết trong thực tiễn liên quan
đến định giá đất và bảng giá đất của các địa phương.
Tuy nhiên,
định giá đất luôn là bài toán không hề đơn giản, việc hoàn
thiện cơ chế xác định giá đất, làm thế nào để mức giá của Nhà nước phản
ảnh sát giá thị trường.
Trong khi đó, hiện nay có sự chưa thống
nhất về thuật ngữ: Thẩm định giá hay Định giá. Thuật ngữ "Thẩm định giá"
nghĩa là định giá lại, đánh giá lại. Nếu định giá tài sản lần đầu, theo
ngôn ngữ chung thì không bao giờ gọi là Thẩm định giá. Do vậy dùng
thuật ngữ Định giá là chuẩn xác. Bởi một tài sản có thể định giá lần đầu
hoặc định giá lại. Điều này cũng phù hợp với thông lệ quốc tế.
Cũng
theo TS. Nguyễn Hữu Dũng, vấn đề cốt lõi, quan trọng nhất đối
với việc định giá đất, đó là xác định được giá trị của đất
sát với giá thị trường. Ở các nước phát triển khi giá đất
được công bố rộng rãi, mức độ sai lệch chỉ ở mức 5-7%.
Trong khi đó, ở Việt Nam có sự khác biệt rất lớn so với giá thị
trường. Vậy, cơ chế nào để có thể xác định giá để Nhà nước
ban hành có thể sát với giá thị trường?
Theo TS. Nguyễn Hữu
Dũng, phải tách thẩm quyền quyết định về giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất. Kinh
nghiệm ở nhiều nước, thẩm quyền quyết định về đất đai và
giá đất nên trao cho hai cơ quan Nhà nước độc lập với nhau.
Hiện
nay, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính
nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy
trình. Lần đầu tiên Luật Đất đai năm 2013 được ban hành đề cập tới định
giá đất độc lập khi quy định sự tham gia của các tổ chức tư vấn định
giá đất độc lập vào hội đồng thẩm định giá.
Tuy nhiên quy định
này ít nhiều mang tính chất thủ tục, hình thức, chỉ là một công đoạn cần
phải có trước khi UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực
hiện các quyền quyết định giá đất của mình. Mặc dù Điều 115 và 116
có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo
đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc
lập... Do vậy giá đất mang nặng tính "chủ quan, áp đặt". Vì thế
tất cả các trường hợp giá đất đều thấp xa so với giá thị
trường.
Giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị
trường, đó là giá đất sẽ được các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định
giá đất độc lập tiến hành thực hiện.
Theo kinh nghiệm của các
nước, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập, thuộc các thành
phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước và có vai trò quan
trọng trong việc định giá đất và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết
quả định giá của mình.
Ở hầu hết các nước đặc biệt là các nước
phát triển, việc định giá tài sản (BĐS và máy móc thiết bị) đều do các
công ty tư vấn, các tổ chức định giá thực hiện, để đảm bảo tính trung
thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình
trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" hay "thẩm quyền kép".
Nêu vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, TS. Đặng Việt Dũng, Chủ
tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, quá trình thực thi Luật Đất đai vẫn
còn khá nhiều tồn tại, đặc biệt là tính thiếu đồng bộ, thống nhất giữa
các luật có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất như Luật Quy hoạch, Luật
Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, Luật Đất đai. Dự thảo Luật Đất đai
(sửa đổi) lần này cũng vẫn chưa khắc phục được
Theo TS. Đặng Việc
Dũng, quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch đi sau trong hệ thống quy
hoạch. Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất là yêu cầu phát triển kinh tế
- xã hội và tiềm năng đất đai có thể huy động được. Quy hoạch sử dụng
đất là thành phần không thể thiếu trong tất cả các đồ án quy hoạch thuộc
hệ thống quy hoạch. Vì vậy hệ thống quy hoạch sử dụng đất trong Luật
Đất đai (sửa đổi) cần thống nhất và tuân thủ theo hệ thống quy hoạch
chung.
TS. Đặng Việt Dũng đề nghị bổ sung các nội dung còn thiếu
trong quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoach sử dụng đất cấp tỉnh,
quy hoạch sử dụng đất đô thị và nông thôn vào dự thảo Luật Đất đai ( sửa
đổi) cho đồng bộ và thống nhất với các luật liên quan.
Đồng
thời bổ sung các quy định về đất đô thị, đất xây dựng đô thị, quy định
về đất dân dụng, đất ngoài dân dụng và các danh mục đất đô thị khác
(theo QC 01:2021) vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) phục vụ công tác
quy hoạch sử dụng đất trong đô thị, xác định mục đích sử dụng đất, định
giá đất thuận lợi.
Góp ý về phương thức tích tụ đất nông nghiệp, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Ban Kinh tế Trung ương đề nghị bổ sung phương thức tặng, cho quyền sử dụng đất. Bởi
tích tụ ruộng đất được hiểu là quá trình các cá nhân, hộ gia đình, các
tổ chức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tăng quy mô đất
sản xuất nông nghiệp thông qua chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp dưới
các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, hưởng thừa kế quyền sử dụng đất
nông nghiệp.
Ngoài ra, trong thực tiễn, liên kết hợp tác sản xuất
giữa các hộ nông dân để sản xuất hàng hóa theo nhu cầu của thị trường
trong một giai đoạn, thời kỳ nhất định với quy mô không lớn nên không
nhất thiết phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan Nhà nước. Vì vậy
nên cân nhắc quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thực hiện
việc tập trung đất nông nghiệp phải lập phương án sử dụng đất trình cơ
quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất quyết định.
Theo kế hoạch, Dự án Luật Đất đai
(sửa đổi) sẽ trình Quốc hội cho ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ 4 (tháng
10/2022), cho ý kiến lần thứ hai tại kỳ họp thứ 5 (tháng 5/2023) và xem
xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6 (tháng 10/2023).
Hoàng Giang
Link: https://baochinhphu.vn/cac-nha-khoa-hoc-neu-loat-van-de-can-lam-ro-trong-du-thao-luat-dat-dai-102221005131539627.htm