Ngày 30.8.2022, Trường Đại học Kinh tế
Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng Ngân hàng Thế giới
đã tổ chức hội thảo “Nghị quyết 18/NQ-TW/2022 và những vấn đề đặt ra
trong sửa đổi Luật Đất đai năm 2013”.
Sau gần 10 năm triển khai thực hiện, Luật Đất đai vẫn còn nổi lên
nhiều tồn tại, bất cập. Trong đó, công tác quản lý và sử dụng đất vẫn
chưa theo kịp tiến trình phát triển của thực tiễn. Đáng chú ý, có những
vấn đề chưa giải quyết được triệt để nảy sinh trước đó. Điển hình, đơn
thư khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai vẫn chiếm tỷ lệ cao trong
tổng số các đơn thư khiếu nại, tố cáo (trên 60%).
Hơn nữa, theo các doanh nghiệp, nhiều quy định, trình tự thủ tục của
Luật Đất đai và các luật liên quan chưa thống nhất với nhau, tạo ra
nhiều điểm nghẽn trong thực tế. Tình trạng này tạo ra rủi ro pháp lý cho
các cơ quan thực thi, làm đình trệ nhiều dự án và tăng chi phí cho hoạt
động đầu tư kinh doanh.
TS Mai Văn Phấn - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai cho
hay có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa hệ thống pháp luật liên quan.
“Qua rà soát, chúng tôi thống kê có tới 122 luật liên quan đến đất
đai nên rất khó cho công tác tổ chức thực thi trong thực tiễn. Cùng một
mảnh đất mà chồng chéo rất nhiều luật nên rất khó thực hiện. Có tình
trạng địa phương áp dụng Luật Đất đai thì vướng Luật Đầu tư, Luật Nhà ở
và ngược lại. Cho nên khi sửa Luật Đất đai phải rà soát để cố gắng giải
quyết triệt để bài toán này thì khi luật mới được ban hành, việc tổ chức
thực hiện mới suôn sẻ”, ông Mai Văn Phấn thông tin.
TS Mai Văn Phấn - Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai
Trong nhiều điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi) được nêu, vấn đề được quan tâm nhất và cũng tạo nhiều tranh luận nhất là bỏ khung giá đất, chỉ yêu cầu bảng giá đất.
TS Mai Văn Phấn cho biết ban soạn thảo đưa ra cơ chế nguyên tắc để xác định giá đất theo thị trường,
nhưng vấn đề tiêu chí thị trường đang có rất nhiều quan điểm khác nhau.
Thực tế giao dịch đất đai ở Việt Nam phần lớn là phi chính thức, nên cơ
sở dữ liệu, nhất là về giá, chưa làm được đầy đủ. Do đó, rất khó có cơ
sở xác định các yếu tố đầu vào để tính toán mức giá thị trường.
Đánh giá về vấn đề này, GS-TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc bỏ khung giá đất là cuộc cách mạng về tư duy
quản lý. Trước đây, việc ban hành và sử dụng khung giá đất thực chất là
biện pháp hành chính, nay sử dụng bảng giá theo thị trường là đã chuyển
sang dùng tư duy thị trường trong quản lý. Đây là sự thay đổi căn bản
về các vấn đề kinh tế khác trong chính sách pháp luật về đất đai; kèm
theo việc sử dụng giá thị trường, sẽ là việc xóa bỏ cơ chế xin cho, tư
lợi.
Về lo ngại việc bỏ khung giá đất sẽ làm giá đất tăng, tiền đền bù
tăng cao, ảnh hưởng đến thu hút đầu tư, chi phí sản xuất của doanh
nghiệp, người nghèo khó tiếp cận đất đai, ông Cường cho rằng, phải đi
vào giải quyết từng vấn đề xem đó có thực sự là rào cản hay đó chỉ là lý
do biện minh để chần chừ không thực hiện.
Chuyên gia này nhận định bảng giá này phải phù hợp với giá trị thị
trường chứ không phải giá cả thị trường. Giá cả thị trường luôn biến
động, khó nắm bắt, nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định, xác định
được, đó là giá trị mang lại của đất.
Theo dự thảo quy định, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và
công bố công khai vào ngày 1.1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng
giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp
tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Nên cập nhật giá hàng năm theo
vùng giá trị nhưng ổn định giá thu theo định kỳ 5 năm và có chính sách
ưu đãi cho các đối tượng cần thiết được công bố công khai, minh bạch.
GS-TS, Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân
Về vấn đề chống đầu cơ và điều tiết giá trị gia tăng từ đất, ông
Hoàng Văn Cường đề xuất, đối với đất riêng lẻ cần đánh thuế lũy tiến
trên phần diện tích hoặc giá trị đất chiếm giữ vượt trên mức bình quân
chung. Nợ thuế vượt quá 50% giá trị thửa đất thì thu hồi đất do vi phạm
pháp nghĩa vụ tài chính đất đai. Sửa đổi quy định về kế hoạch sử dụng
đất để thu hồi đất vùng phụ cận các dự án đầu tư cải tạo chỉnh trang đô
thị, các dự án phát triển kinh tế làm gia tăng giá trị đất liền kề.
Đối với cơ chế điều tiết giá trị gia tăng dự án đấu thầu sử dụng đất,
theo GS TS Hoàng Văn Cường, giá đất khi đấu thầu dự án là mức giá cam
kết thấp nhất dựa trên đơn giá dự tính và diện tích đất thương phẩm sau
khi dự án hoàn thành. Khi dự án hoàn thành cần định giá lại mức giá của
các loại đất thương phẩm.