Bối cảnh
Trong bối cảnh kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội ngay sau giai đoạn tăng trưởng suy giảm sâu do đại dịch COVID-19. Lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ còn chưa được cải thiện, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ là thị trường bất động sản (BĐS) còn nhiều rủi ro bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.
Có thể nói, BĐS là tài sản có giá trị lớn nhất trong tổng tài sản của mỗi hộ gia đình, cá nhân, và các tổ chức trong nền kinh tế. Theo đánh giá của các nhà nghiên cứu, tổng giá trị BĐS chiếm tới trên 30% tổng tài sản của quốc gia, các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm khoảng từ 30% - 40% tổng các hoạt động của nền kinh tế và giá trị BĐS thường chiếm tỷ trọng chính trong tổng tài sản của các hộ gia đình, cá nhân (Hoàng Văn Cường, 2017). Kết quả nghiên cứu của Dasgupta, Lall và Gracia (2014) cho thấy, tính riêng hoạt động thị trường BĐS nhà ở chính thức tại hơn 90 quốc gia trong giai đoạn 2001- 2011 đã đóng góp vào GDP từ 5,6% - 8,8%. Ở các quốc gia phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các lĩnh vực khác của nền kinh tế tăng 1,5 - 2 USD (Nguyễn Mạnh Hùng, 2008). Trong khi đó, đóng góp của thị trường BĐS nhà ở chính quy (bao gồm cả đầu tư nhà ở và dịch vụ nhà ở) vào GDP tại nhóm các nền kinh tế mới nổi đạt khoảng 13,1% (Acolin, Hoek-Smit và Green, 2022).
Trong thời gian gần đây, đóng góp của hoạt động BĐS đối với GDP của Việt Nam có xu hướng gia tăng. Cụ thể, số liệu thống kê năm 2021 cho thấy, kinh doanh BĐS đóng góp 3,58% GDP, xây dựng đóng góp 5,95% GDP. Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh BĐS đóng góp 3,32% GDP, xây dựng đóng góp 5,44% GDP; và cho đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành BĐS ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. BĐS cũng là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường chứng khoán, thị trường vốn, thị trường xây dựng, thị trường lao động... BĐS được đánh giá là ngành có khả năng lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế quan trọng. Đây là ngành có hệ số lan tỏa lớn (từ 0,5 đến 1,7 lần) vào các lĩnh vực chính của nền kinh tế như: tài chính - ngân hàng, du lịch, xây dựng. Bên cạnh đó, BĐS là lĩnh vực xếp thứ hai về thu hút FDI, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm.
Năm 2022, kinh tế Việt Nam phục hồi mạnh mẽ, tăng trưởng GDP đạt 8,02%. Năm 2023 là năm bản lề thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm giai đoạn 2021 - 2025. Để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội năm 2023 đặt ra, tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, một trong những nhiệm vụ đặt ra là cần phát triển đồng bộ, an toàn, lành mạnh, bền vững các loại thị trường, trong đó có thị trường BĐS.
Thực tiễn trong thời gian qua, bên cạnh những kết quả tích cực, thị trường BĐS còn bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, và phát triển thiếu lành mạnh. Quản lý tài chính và đầu tư phát triển BĐS vẫn còn nhiều vướng mắc liên quan với tư duy bao cấp về hàng hóa BĐS (hàng hóa quyền sử dụng đất) trên thị trường sơ cấp. Việc điều hành quản lý và phát triển thị trường BĐS cũng còn nhiều hạn chế bất cập, chưa phát huy được vai trò của Nhà nước trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách ổn định, lành mạnh. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh BĐS... chưa thống nhất và chồng chéo. Quy định và thủ tục triển khai các dự án còn nhiều điểm nghẽn dẫn đến thị trường thiếu hụt nguồn cung, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý. Cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường BĐS chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch... gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước. Rủi ro trên thị trường BĐS có thể lan truyền đến rủi ro trên thị trường tài chính tiền tệ khi phần lớn nguồn vốn vào thị trường BĐS là từ dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng, trong khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang gặp phải nhiều rủi ro bất ổn.
Thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, sẽ có tác động tích cực đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngược lại, thị trường BĐS thiếu ổn định, giá cả bất hợp lý hoặc trầm lắng kéo dài sẽ có tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế, gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho người dân và gây ra nhiều hệ lụy xã hội. Để giải quyết khó khăn cho thị trường BĐS, không để thị trường BĐS trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao và nền kinh tế “bong bóng”, và để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng (TCTD) và đời sống xã hội, việc nghiên cứu đánh giá thực trạng thị trường BĐS để có cơ sở đề xuất giải pháp nhằm quản lý và phát triển lành mạnh thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết.
Vì vậy, chủ đề của “Báo cáo Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường niên năm 2022”, bên cạnh đánh giá tổng quan chung nền kinh tế, đã lựa chọn chủ đề đánh giá thực trạng thị trường BĐS cũng như cảnh báo những rủi ro và bất ổn của thị trường này. Nghiên cứu sẽ là cơ sở quan trọng để đưa ra các khuyến nghị chính sách để ổn định và phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng một cách bền vững.
Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá Kinh tế Việt Nam thường niên 2022 của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân lựa chọn chủ đề “Ổn định và phát triển thị trường bất động sản” nhằm mục tiêu tổng kết toàn diện kinh tế Việt Nam năm 2022 (thành tựu và những tồn tại, đánh giá nguyên nhân, phân tích cơ hội và thách thức), từ đó đề xuất phương hướng, khuyến nghị chính sách trong điều hành kinh tế năm 2023 và những năm tiếp theo. Báo cáo cũng đánh giá thực trạng thị trường BĐS, cảnh báo những nguy cơ bất ổn của thị trường BĐS, từ đó đề xuất các khuyến nghị chính sách nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển bền vững.
Từ mục tiêu tổng quát trên, Báo cáo hướng đến những mục tiêu cụ thể sau:
- Làm rõ bối cảnh quốc tế và những tác động của thế giới đến kinh tế Việt Nam năm 2022;
- Đánh giá diễn biến kinh tế Việt Nam năm 2022 thông qua các khu vực chính của nền kinh tế (khu vực kinh tế thực, khu vực đối ngoại, khu vực tài chính tiền tệ, khu vực tài chính ngân sách); thành tựu và những hạn chế, đánh giá nguyên nhân của những hạn chế;
- Đánh giá thực trạng thị trường BĐS trên các khía cạnh khác nhau, chỉ ra những nguy cơ bất ổn trên thị trường BĐS, phân tích nguyên nhân của các bất ổn;
- Phân tích những cơ hội và thách thức trong năm 2023; đánh giá triển vọng kinh tế Việt Nam năm 2023; từ đó đề xuất các khuyến nghị chính sách trong điều hành kinh tế năm 2023 và những năm tiếp theo;
- Đề xuất các khuyến nghị chính sách và hệ thống các giải pháp cụ thể nhằm ổn định và phát triển thị trường BĐS, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển bền vững.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam, trong đó tập trung vào thị trường BĐS Việt Nam và những tác động của cơ chế chính sách đến thị trường BĐS.
Phạm vi thời gian nghiên cứu đánh giá tổng quan chung kinh tế Việt Nam và thị trường BĐS là năm 2022. Phạm vi không gian là tại Việt Nam, trong đó, dữ liệu phân tích và đánh giá về thị trường BĐS tập trung tại địa bàn các tỉnh, thành phố lớn. Về phạm vi nội dung, phần tổng quan kinh tế chung sẽ tập trung vào 4 khu vực chính của nền kinh tế (khu vực kinh tế thực, khu vực đối ngoại, khu vực tài chính tiền tệ, khu vực tài chính ngân sách). Phần đánh giá thị trường BĐS, báo cáo tập trung vào một số loại hình BĐS chủ yếu như: BĐS nhà ở (bao gồm nhà ở xã hội), BĐS đất nền, BĐS văn phòng - thương mại, BĐS du lịch nghi dưỡng, BĐS công nghiệp.
Phương pháp nghiên cứu và số liệu
Để thực hiện các mục tiêu nghiên cứu, Báo cáo sử dụng các phương pháp nghiên cứu định tính, thống kê, so sánh, phân tích và tổng hợp.
Tại Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ số giá BĐS, nên việc phân tích thực trạng thị trường BĐS được tổng hợp, phân tích và nhận định thông qua: i) đánh giá các chính sách và các vấn đề đặt ra từ chính sách; ii) đánh giá biến động cung - cầu, giá, lượng giao dịch và tồn kho theo từng phân khúc khác nhau trên thị trường BĐS, trong đó đánh giá những rủi ro trên các phân khúc có tính đầu cơ cao; iii) đánh giá các dòng vốn (tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, FDI và kiều hối) đổ vào thị trường BĐS và từng phân khúc của thị trường, từ đó phát hiện các bất cân đối và rủi ro của thị trường; và cuối cùng iv) do đặc trưng của các nhà phát triển BĐS Việt Nam là năng lực vốn yếu, phụ thuộc nhiều vào vốn vay từ các ngân hàng thương mại (NHTM), nên Báo cáo cũng đánh giá năng lực tài chính của nhóm các doanh nghiệp phát triển BĐS và các doanh nghiệp khác trong khu vực dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS.
Thông tin và dữ liệu được chiết xuất chủ yếu từ các nguồn dữ liệu chính thức của Việt Nam như: Tổng cục Thống kê (TCTK), Bộ Tài chính (BTC), Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Kế hoạch và Đầu tư (MPI), Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội (MOLISA),… và các tổ chức quốc tế như: Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), Ngân hàng Thế giới (WB),…. Báo cáo cũng sử dụng dữ liệu kinh tế vĩ mô - tài chính - chứng khoán FiinGroup, dữ liệu từ các các định chế tài chính, ngân hàng.
Số liệu về thị trường BĐS là số liệu thứ cấp được thu thập từ các báo cáo được công bố bởi các cơ quản lý nhà nước như: Bộ Xây dựng, NHNN, Ủy ban Chứng khoán Quốc gia, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Hiệp hội/ Hội nghề nghiệp BĐS, và các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Cấu trúc của báo cáo
Ngoài phần Giới thiệu, báo cáo bao gồm phần Tóm tắt báo cáo và phần Báo cáo chính. Tóm tắt báo cáo sẽ tóm tắt lại toàn bộ báo cáo với cách viết không mang tính kỹ thuật, thân thiện với người đọc.
Báo cáo chính được cấu trúc thành ba phần. Vì là một báo cáo đánh giá kinh tế thường niên, nên Phần I (Kinh tế Việt Nam năm 2022) nghiên cứu về tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2022. Phần này bao gồm các nội dung sau: i) diễn biến kinh tế thế giới năm 2022; ii) tổng quan kinh tế Việt Nam năm 2022 thông qua các khu vực của nền kinh tế (khu vực kinh tế thực, khu vực kinh tế đối ngoại, khu vực tài chính tiền tệ, khu vực tài chính ngân sách).
Phần II (Ổn định và phát triển thị trường BĐS) có mục tiêu đánh giá thực trạng thị trường BĐS trong năm 2022. Phần này bao gồm: i) tổng quan thị trường BĐS và các chính sách phát triển thị trường; ii) thực trạng các phân khúc thị trường BĐS; iii) thực trạng các dòng vốn của thị trường BĐS; iv) thực trạng các doanh nghiệp trong thị trường BĐS.
Phần III (Triển vọng Kinh tế năm 2023 và Khuyến nghị chính sách) trình bày triển vọng kinh tế thế giới và Việt Nam năm 2023; đồng thời dựa trên các kết quả nghiên cứu ở Phần I và Phần II, đưa ra các khuyến nghị chính sách vĩ mô nói chung và các chính sách ổn định và phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới.
GIỚI THIỆU TÁC GIẢ
Chủ biên
GS.TS Phạm Hồng Chương nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ông hiện là Hiệu trưởng của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của ông là kinh tế du lịch, chính sách công nghiệp và khoa học quản lý.
GS.TS Tô Trung Thành nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế học tại Đại học Birmingham, Vương quốc Anh. Ông từng là thành viên nhóm tư vấn chính sách (PAG) cho Bộ Tài chính và Nhóm tư vấn chính sách kinh tế vĩ mô (MAG) cho Ủy ban Kinh tế của Quốc hội. Hiện tại, ông là Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học và nghiên cứu giảng dạy tại Khoa Kinh tế học của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của ông là phân tích kinh tế vĩ mô, kinh tế quốc tế, ổn định tài chính, phân tích hoạt động doanh nghiệp.
Các tác giả khác (theo thứ tự ABC)
ThS Nguyễn Thị Ngọc Hà nhận bằng Thạc sĩ tại Trung tâm Pháp - Việt Đào tạo về Quản lý (CFVG), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và bằng Thạc sĩ nghiên cứu (giai đoạn 1, chương trình Tiến sỹ CFVG), cấp bởi Trường University De Lille 2 (Pháp) chuyên ngành Kinh tế vĩ mô - tài chính. Hiện tại, bà làm việc tại Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia (NFSC). Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là kinh tế vĩ mô, tài chính.
TS Nguyễn Thị Thanh Huyền nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế phát triển tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, bà là Phó Trưởng khoa của Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là phát triển bền vững, bất bình đẳng, tài chính công và tài chính đô thị.
TS Nguyễn Thanh Lân nhận bằng Tiến sĩ Quản trị Kinh doanh Bất động sản tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, ông là giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ông tham gia với vai trò là tư vấn trong nước các dự án liên quan đến lĩnh vực đất đai, bất động sản của Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB). Lĩnh vực nghiên cứu chính của ông là thị trường bất động sản, quản lý đất đai, tài chính đất đai và bất động sản.
TS Trương Thị Hoài Linh nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, bà là giảng viên chính của Viện Ngân hàng - Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là quản trị ngân hàng thương mại, kế toán ngân hàng và tài chính vi mô.
ThS Phạm Xuân Nam nhận bằng Thạc sĩ Kinh tế phát triển tại Chương trình hợp tác Cao học Việt Nam - Hà Lan, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Ông hiện đang công tác tại Khoa Kinh tế học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của ông là tăng trưởng doanh nghiệp và những yếu tố ảnh hưởng.
ThS Trần Anh Ngọc nhận bằng Thạc sĩ Khoa học về Kế toán và Quản trị tại Đại học Southampton, Vương quốc Anh. Ông hiện đang là Nghiên cứu sinh về Tài chính tại Đại học Lincoln, Vương quốc Anh. Ông hiện đang giảng dạy tại Viện Ngân hàng - Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của ông là lý thuyết về tài chính tiền tệ, phân tích tài chính doanh nghiệp, tài chính toàn diện.
ThS Lưu Thị Phương nhận bằng Thạc sĩ Kinh tế quốc tế và Phát triển tại Đại học Quốc gia Úc (ANU). Hiện tại, bà đang công tác tại Khoa Kinh tế học, Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là các chính sách kinh tế vĩ mô (chính sách tài khóa, tiền tệ) và kinh tế học ứng dụng.
ThS Phạm Thị Ngọc Quỳnh nhận bằng Thạc sĩ Quản lý Kinh tế tại Đại học Antwerp, Vương quốc Bỉ. Hiện tại, bà đang là giảng viên thuộc Bộ môn Kinh tế Vĩ mô, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính bao gồm tài chính công và các chính sách kinh tế vĩ mô.
PGS.TS. Lê Thanh Tâm nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế Tài chính - Ngân hàng tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, bà là Trưởng Bộ môn Ngân hàng thương mại, Viện Ngân hàng – Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Bà tham gia nhiều đề tài nghiên cứu và tư vấn cho Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các tổ chức quốc tế như: Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Ngân hàng Thế giới (World Bank), Công ty Tài chính Quốc tế (IFC), Tổ chức của Liên Hiệp Quốc về Tài chính toàn diện (UNSGSA), tổ chức. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là quản trị và giám sát ngân hàng, tài chính vi mô, tài chính toàn diện và fintech.
PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, bà là Trưởng khoa Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Bà là thành viên tư vấn chính sách về lĩnh vực đất đai, bất động sản, thành viên tổ soạn thảo và biên tập Luật Đất đai cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, tham gia các dự án liên quan đến lĩnh vực đất đai, bất động sản của Ngân hàng Thế giới (World Bank), Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) với vai trò là tư vấn trong nước. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là thị trường bất động sản, định giá và tài chính đất đai.
ThS Nguyễn Quỳnh Trang nhận bằng Thạc sĩ Kinh tế học tại Đại học Birmingham, Vương quốc Anh. Bà hiện là nghiên cứu viên chính, Ban Chiến lược phát triển nhân lực và xã hội, Viện Chiến lược phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Lĩnh vực nghiên cứu chủ yếu là chiến lược, quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, các vấn đề kinh tế vĩ mô, năng suất, công nghiệp hỗ trợ, phát triển nguồn nhân lực.
TS Vũ Thị Thúy Vân nhận bằng Tiến sĩ Kinh tế Tài chính - Ngân hàng tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Hiện tại, bà là giảng viên Bộ môn Thị trường chứng khoán, Viện Ngân hàng - Tài chính, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Lĩnh vực nghiên cứu chính của bà là rủi ro hệ thống trên thị trường chứng khoán, quản trị công ty niêm yết.